西安灞桥法院丨空置房物业费如何收取？

在房产居住实践中，房屋长期空置的物业费用缴纳标准、违约金认定等问题，一直是业主与物业公司产生矛盾纠纷的高频焦点。空置房屋是否需要全额缴纳物业费、不合理收费能否被驳回、违约违约金如何合理界定，成为大家关注的法律问题。值此第六个“民法典宣传月”之际，西安灞桥法院通过典型案例以案释法，细化空置房物业费如何收取等问题，为同类物业纠纷案件审理提供了清晰的司法指引。

基本案情

某物业公司是某小区的物业服务企业，李某是某小区业主。该物业公司与李某签订了《前期物业服务协议》，合同对物业管理服务内容、质量、服务费用、代收代缴服务、违约责任等内容作出约定。该小区自2021年4月起实行“一费制”，将物业服务费、电梯费、公摊电费三费合一，确定物业费收费标准为一级标准2.2元/㎡·月，该物业公司按照规定进行了征询意见、报备、公示程序。李某交纳了部分物业费，未缴纳某时间段的物业相关费用，该物业公司遂向法院提起诉讼，要求李某缴纳未缴纳的物业相关费用。

法院判决

法院审查发现，该物业公司自2021年4月1日起在涉案小区实行物业服务“一费制”，且已依法完成征询、公示等全部法定程序，收费合法有效。该物业公司已按约为小区提供常态化物业服务，完全履行合同义务。业主李某未按期缴纳相关费用，已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，双方一致确认案涉房屋自交付后长期空置。

法院审理认为，案涉物业费按70%标准收取，并依法驳回物业公司关于生活垃圾清运费的诉讼请求。经核算，法院判令李某支付物业费、公摊电费、电梯费合计4002.98元，暖气费5764.97元。关于违约金，法院认可物业公司的主张符合合同约定，但其原主张标准过高，遂依法酌情调整，以4002.98元欠款金额为基数，按30%核算违约金为1200.89元。

宣判后，该物业公司不服提起上诉。西安市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

合规“一费制”收费，合法有效

小区实行的三费合一“一费制”收费模式，严格依据《民法典》《西安市物业服务收费管理办法》执行，且完成全部公示、报备流程，收费标准合规合理，受法律保护。

空置房可减免物业费，兼顾双方权益

房屋空置期间，业主未实际居住，对小区公共设施、公共资源的使用率大幅降低。法院按70%收取物业费，既保障物业公司有充足资金维持小区基础服务正常运转，保障全体业主的居住权益，又结合空置事实减轻业主负担，充分体现司法公平。

空置房无需缴纳垃圾清运费

生活垃圾清运费的收取核心依据是实际产生垃圾、产生清运服务成本。空置房屋无人居住，不会产生生活垃圾，未增加物业清运工作成本，因此无需缴纳该项费用，收费诉求无事实和法律依据。

违约金以合理为原则，杜绝高额追责

违约金的核心作用是弥补损失、约束违约行为，而非过度惩罚。针对过高的违约金主张，法院可依法予以调整，平衡双方权责，避免权责不对等。

编辑：许沥心

责编：郑黎波

审核：姚启明