普法时刻 | 未过户的商品房被强制执行，消费者该如何保障权益？

消费者购买的未办理过户手续的商品房被其他案件强制执行，消费者该如何保障权益？

2022年吴女士购买了某置业有限公司的房产，但由于消防等原因一直无法办理过户手续，2023年该置业公司经营不善被法院强制执行，法院查封了置业公司名下22套房屋并进入拍卖程序，其中就有吴女士购买的一套房屋，吴某心急如焚，她交纳的98万元的购房款是其半辈子的积蓄，一旦被拍卖吴女士将人才两空。那么吴女士遇到这种情况该如何维护自身权益？

按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。所以吴女士可以根据对照上述两个条文提出执行异议从而维护自身的合法权益。

这里也要提醒广大消费者，在与房屋出卖方签订房屋买卖合同之后，要及时办理过户手续，如果是因为卖方的原因，应及时固定相关的证据，并保存好物业费、水电费等占有房屋的证明，购房时所交的购房款交易记录证明，从而防止开发商因资金链断裂、项目烂尾等原因导致消费者购买的房屋被查封、拍卖的情况发生。

由于法院查封可能要经过一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，可以开发商存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求开发商返还购房款，并要求开发商按合同约定或法律规定承担违约责任。

来源：汉中汉台法院 

编辑：樊婧

栏目协办：北京浩天（西安）律师所 蔡燕