西安鄠邑法院|房东将房屋出售，租客怎么办？

对于每个奋斗在大城市的异乡人而言

租房是初期一道必不可少的程序

租房的过程

既折射了人在都市“升级打怪”的奋斗脚印

也是“小白”增长人生经验教训的重要经历

 

租房中的“坑”,

你踩过多少？

自己又有什么要注意的呢？

下面这份房屋租赁合同“避坑指南”请收好。

“坑”一

房东：“小李呀，你租房时间这么短，没有必要签订书面合同。”

法官说：

租赁期限不满6个月的租赁合同，既可以采用口头形式也可以采用书面形式；租赁期限在6个月以上的租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百零七条 租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

“坑”二

房东：“小吴呀，你装修可以，我一分钱不出，走的时候所有东西都得留给我。”

法官说：

在房屋租赁期间，承租人经出租人同意对房屋进行装修，租赁期间届满或者租赁合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物，如沙发、茶几、餐桌等，可由承租人带走，因此造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，但当事人另有约定的除外。对于已经形成附合的装饰装修物，如地板、瓷砖、天花板、门窗等，承租人请求出租人补偿其装饰装修费用的，法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

法条链接

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

“坑”三

房东：“小王呀，我是二房东，现在原房东要收回房子了。”

法官说：

承租人在租房子时，一定要检查房屋的权属证书，若发现属“二房东”，应当查看“大房东”与“二房东”签订的租赁合同，明确“二房东”是否有权转租和转租期限，防止因“二房东”无权转租或转租期限超过“二房东”的剩余租赁期限，导致“大房东”解除合同或超过剩余租赁期限的部分对“大房东”不产生法律效力。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 

“坑”四

 

房东：“小钱呀，你租的我这房子已经卖了，你得赶紧腾房。”

法官说：

民法典“买卖不破租赁”条款，保护承租人的利益，赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人。所以房东把房子出租给你后又出卖的，你可以对要求腾房的原房东和新房东说“no”。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。