普法时刻 | 红线下的农村宅基地交易

宅基地作为农民生活的生产资料，承载着农村社会的发展与稳定。然而，随着城市化进程的加速推进和城乡之间交流的日益频繁，农村宅基地买卖问题逐渐浮出水面。

基本案情：2019年11月原告陈某与被告许某签订了《房屋买卖合同》，约定许某将其宅基地以总价款64万元卖给陈某修建房屋。原告陈某先后向被告许某转账36万元宅基地价款。后原告因购买宅基地无法按合同约定修建为由找许某协商，许某向陈某出具承诺书，载明“因现在无法修房，原来收到陈某36万元，因暂时无法偿还，从2020年5月1日开始计息，每月3600元，36万元在2021年5月1日前付清，原来合同作废。”2022年5月原告诉至法院，要求依法确认《房屋买卖合同》无效，被告许某退还原告36万元宅基地款及资金占用利息5.2万元。

法官说法：宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。经查,涉案的房屋买卖合同实为宅基地买卖合同，原、被告对此均无异议。《物权法》、《土地管理法》对宅基地使用权的取得、行使和转让有明确的法律强制性规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。本案原告并非涉案村集体组织成员，因此，原、被告所签订的房屋买卖合同应当认定为无效。对于合同无效部分取得的财产应当恢复原状，相互返还。除法律有特别规定的外，合同条款对当事人没有约束力。故原告要求被告返还36万元宅基地价款，应予支持。因原、被告签订的宅基地买卖合同违反法律强制性规定导致无效，双方均存在过错，故原告要求被告支付资金占用利息于法无据，本院不予支持。

法官提醒：农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。无论是买方还是卖方，都应当增强自身的法律意识，明确宅基地使用权的法律属性和限制条件。在购买或出售宅基地前，务必查阅相关法律规定，明确自己是否具备购买资格。同时，宅基地作为农村集体经济组织的重要资源，其流转应当尊重集体经济组织的意见和规定。在进行宅基地买卖时，应事先征得集体经济组织的同意或批准，避免因违反集体规定而导致合同无效。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。　

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

供稿 ：城固法院

作者： 崔桂荣 王俪洁

编辑：赵佳欣

审核：姚启明