普法时刻 | 房屋漏水引纠纷，责任到底谁来担？

“蒲法官，多亏您尽心尽力地解决了困扰我这几年的烦心事，如果不是你们的公正判决，房子漏水的问题还不知道得等到什么时候才能解决，感谢法院，感谢法官……”

2024年10月29日，当事人魏某将一面写有“有法有情 公平正义”的锦旗递到蒲晖法官的手中。

锦旗背后的故事还要从一件房屋漏水的案件说起……

案情简介

雷某、魏某为上下相邻房屋所有权人。2021年8月，雷某房屋卫生间减压阀掉落漏水导致魏某家中卫生间顶部、房屋多处内外墙壁及家具被浸湿、破损。2022 年6 月，经社区人民调解委员会调解，雷某通过物业找寻第三方施工，已经处理并尽力修整损坏处。

魏某多次和楼上业主雷某沟通解决漏水赔偿问题，双方对于赔偿问题一直无法达成一致意见。无奈之下，魏某一纸诉状将雷某诉至西安碑林法院，要求雷某赔偿维修费用及财产损失共计人民币10000元。

民四庭蒲晖法官收到案件后，迅速联系双方了解案件的前因后果，组织双方当事人进行面对面质证，并通过实地走访对现场进行勘查，了解漏水处、案涉房屋现状及损坏情况，对房屋内多处发霉、损坏的情况进行取证。组织双方调解的过程中，蒲法官了解到双方当事人对漏水这一事实并无异议，但谈到赔偿问题时，雷某坚持魏某主张标准过高，认为自己并未给魏某造成重大损失，应以第三方评估费用为准。由于双方分歧较大，魏某遂提出要对房屋漏水损失情况进行司法鉴定。

经委托鉴定机构出具鉴定意见书，认定魏某房屋因漏水造成的直接损失为6971元、间接损失为2680元，合计9651元。为此，魏某支付鉴定费3000元。审理过程中，雷某对鉴定意见有异议，坚持认为因原告房屋使用年限久，修复不需要垃圾清运费等，不应由其承担全部责任。

法院经审理认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理各种相邻关系。魏某与雷某的房屋上下相邻，由于雷某家中漏水致魏某房屋被水淹，造成魏某损失，雷某理应承担赔偿责任。关于魏某损失，应以鉴定机构出具的结论为准，由雷某据实赔付。雷某称魏某的房屋装修、使用年限久，修复不需垃圾清运等抗辩理由，无证据佐证，不予采信。据此，人民法院判决雷某赔偿魏某因房屋漏水受损部位维修费用9651元、鉴定费3000元。

以案说法

建筑物存在共有部分及专有部分，共有部分通常指建筑物专有部分之外的其他部分、建筑物的附属建筑物和附属设施。具体包括楼梯、电梯、屋顶、地下室规划区内的物业用房、配电室、消防设备、车位车库排水设备、燃气管线、电缆光缆管线等。专有部分通常指构造上独立、业主能够独立排他的使用，并且能依法登记为业主所有权的部分。处理相邻漏水纠纷首先要确定漏水责任主体，业主对建筑物内的共有部分和专有部分享有不同权利，承担不同的义务和责任。

共有部分，由物业公司负责维修和养护。如因物业公司没有尽到维修养护义务导致他人房屋或财务受损，则物业公司应当承担相应的赔偿责任。相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担相应责任。

如果漏水部位在相邻业主房屋的专有部分处，漏水房屋业主作为其房屋的所有权人和维护管理人，对于其房屋漏水给其他业主造成损失的，理应就其不当行为承担赔偿责任。

如漏水房屋系出租屋，导致其他住户受损的，受损房屋的住户可以选择向房屋的租户或者业主主张赔偿。如漏水原因确系租户造成，漏水房屋业主承担赔偿责任后可向租户追偿。

漏水原因通常复杂而隐蔽，很难通过生活常识和经验判断，若无法确定漏水责任主体、漏水原因和财产损失，双方也无法协商达成一致，就需要委托专业的鉴定机构进行评估，因此产生的鉴定费用，由申请鉴定的一方先行垫付，最终根据责任承担情况在当事人之间分配，而鉴定费用普遍较高。

房屋漏水问题会造成财产受损，引发邻里矛盾，导致居住环境恶化，各方均应给予充分的重视。

法官建议

01、预防措施

在房屋建造与装修阶段，开发商要确保防水工程的质量，屋面、卫生间、厨房等容易积水的区域，要严格按照建筑防水标准进行施工。业主在装修房屋时，要选择有资质的施工队伍，使用质量合格的建筑材料和装修材料。日常使用与维护阶段，业主应定期对自家房屋进行检查，检查水管是否有老化、漏水迹象，配合物业对公共区域的水管、屋顶防水层等进行维护。同时按时缴纳物业费用，以确保物业有资金对小区的公共设施进行维修保养，如定期清理屋顶排水口、检查公共水管等。

02、解决措施

一旦发现漏水，受损业主应第一时间采取措施保护自己的财产，如将可能被水浸泡的家具、电器等物品转移到安全地带。同时，要拍照或录像留存证据，记录漏水的位置、范围和造成的初步损失情况。漏水业主（或疑似漏水业主）如果能够确定是自家漏水导致相邻业主受损，应立即关闭相关的水阀，切断漏水源头。如果不能确定是否是自家漏水，可以积极配合排查工作，如允许物业或相邻业主进入家中查看水管、卫生间等可能漏水的区域，相邻业主和物业可以共同参与漏水原因的排查工作。

相邻业主之间应保持理性的沟通态度，受损业主可以列出详细的损失清单，包括物品损坏、装修修复费用等，向漏水业主提出合理的赔偿要求。双方可以协商赔偿的方式和金额，如现金赔偿、恢复原状等。如果在协商过程中存在争议，可以邀请物业、居委会等第三方进行调解。第三方可以根据实际情况，提供公平合理的解决方案，促进双方达成赔偿协议。如果通过协商和调解无法解决纠纷，受损业主可以考虑通过法律途径解决。在诉讼过程中，之前留存的照片、视频、维修记录等证据将起到重要作用。另外，司法鉴定费用普遍较高，应理性解决纠纷，避免不必要的鉴定支出。

供稿：西安碑林法院

作者：张琳娜

编辑：许沥心

责编：马宁

审核：姚启明

普法时刻栏目协办：北京市中闻（西安）律师事务所律师 杨云亮