王艺媛：浅析一房数卖是否构成合同诈骗罪

近年来，随着房价不断上涨，一部分房屋所有人为获得更大的利益，将自己已经出售的房屋再次卖予他人，导致此类“一房数卖”纠纷频发。那么，“一房数卖”究竟属一般民事纠纷即合同中的欺诈行为还是涉嫌合同诈骗罪?笔者认为，对于行为人的定性应当根据情况进行具体判断。

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定,有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大以上的，构成合同诈骗罪:(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。

可见，从主观方面看，合同诈骗罪是利用签订、履行合同的方式进行诈骗，行为人主观上为故意，且具有非法占有的目的。从侵犯的客体看，合同诈骗罪规定在刑法第三章破坏社会主义市场经济秩序罪中，其侵犯的客体为复杂客体,既侵犯了合同他方当事人的财产所有权，又侵犯了市场秩序。从客观方面看，合同诈骗罪表现为在签订、履行合同过程中,以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

而合同中的欺诈行为是指合同订立的当事人由于自身的原因使得合同双方的权利义务出现了不对等的情况，从而使另一方遭受到不应有的经济损失，侵害了合同活动的正常秩序，其主观上偏重于通过签订合同的行为来使自己获取经济利益，在签订合同时往往以一定的客观事实为依据。

我们来看两个案例。

案例一:房屋所有人李某以每平方米9000元的单价将面积为 150 平方米的房屋卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权登记。后因房价上涨，李某又将该房产以每平方米10000元的单价卖给不知情的第三人赵某，双方签订房屋买卖合同，赵某支付了所有房款，办理了产权登记。

我国不动产产权变更需经依法登记方发生效力;在此例中，李某与王某订立房屋买卖合同，虽支付了房款，交付了房屋，但未进行所有人变更登记，故此时李某仍旧是房屋所有人，其与善意第三人赵某签订合同时有权处分房屋，虽履行能力存在瑕疵，但已经办理产权登记，进行第二笔交易主观上没有骗取钱财的故意，不属于合同诈骗罪。其行为侵害了先买人王某的利益，王某可根据民法相关规则进行救济。

案例二:房屋所有人李某以每平方米9000元的单价将面积为150 平方米的房屋卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某已支付价款并获得房屋钥匙，办理了房屋产权登记，但未实际入住，未更换门锁。后因房价上涨，李某谎称该房产系自己所有因家中有事欲变卖，又将该房产以每平方米10000元的单价卖给不知情的第三人赵某，将自己留存的房屋钥匙交付赵某，双方签订房屋买卖合同，赵某支付了所有房款，未办理产权登记。

本例中，李某与王某订立合同并各自履行了合同义务，房屋已经交付并办理了产权变更登记，房屋已系王某所有。李某在明知自己已无权处分房屋的情况下，以非法占有为目的，虚构事实，使赵某陷入错误认识，与其签订房屋买卖合同并支付了价款，符合合同诈骗罪的构成要件。

从上面两个案例我们可以看出，区分合同中的欺诈行为和合同诈骗罪主要可从以下几点进行辨析:

1.行为人签订合同时是否完全不具备履行合同的实际能力，如合同标的物房屋已进行产权变更登记。2.是否采取欺骗手段，虚构事实或隐瞒真相，如案例二中的直接欺骗后买人导致其陷入错误认识，并交付房屋钥匙以巩固其错误认识。3.后买人是否因行为人欺骗行为陷入错误认识，并基于此认识签订合同，履行合同义务。一则要求欺骗手段与错误认识之间具有因果关系，包括行为人主动欺骗、隐瞒，也包括明知他人存在错误认识而积极维持并加以利用;二则要求双方签订的合同对被害人作出财产处理起主导作用，即被害人基于合同约定的利益内容和基于合同的保障功能，而处理财产。如果被害人陷入认识而作出财产处理与双方订立的合同无关，则不构成合同诈骗罪。

作者：王艺媛（丹凤县人民检察院）

编辑：王晨伟

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