普法时刻 | 我的商铺谁做主？

传统的物权理论中，所有权人对自己的所有物享有占有、使用、收益、处分等权利，不受他人干涉。依据该理论，业主购买的商铺，租赁期满后，如在下一个承租期内未与承租人协商一致，业主则可收回商铺。然而，随着我国社会经济的快速发展，当前由业主分别购买商铺，商场统一经营管理的新型经济形态较为常见，此种情况下，个别业主购买的商铺还能依照传统物权理论，完全按自身意思处置商铺吗？近日，商洛中院审理了一起由商铺租赁引发的纠纷。

基本案情

田某购买了晨曦城（化名）商场2号楼2层的两个商铺。2011年10月17日田某（甲方）与西安某公司（乙方）签订了《委托招商协议》约定：一、委托招商事项及期限：1.甲方将自己所拥有的位于晨曦城2号楼2层的两个商铺全权委托乙方代为招商并进行运营管理；2.委托期内，乙方负责组织人员对该商铺进行招商，并全程提供招商策划、宣传推广、招商谈判、运营管理等服务；3.委托期限五年，自2012年7月1日至2017年6月30日止；4.本协议在履行期间，甲方不能自行处置该商铺。二、代租租金的支付：1.甲方同意2012年1月1日至2012年6月30日六个月作为商铺培育期，不收取租金；2.从2012年7月1日起至2017年6月30日为委托招商计租期，租金每半年结算一次；委托期内乙方保证甲方商铺租金年收入为28296元，折合每平米每月约为41.15元。

田某购买的商铺目前为商场商铺间的通道。田某与西安某公司对商铺租金未能达成一致意见，故在委托租赁合同到期后，双方未续签亦未办理商铺移交手续。与此同时，晨曦城2号楼2层其他商铺业主均与西安某公司签订了《商铺委托租赁协议》，租赁期限从2017年7月1日至2023年12月31日，租金为每月每平方米21元。田某多次向西安某公司发出催告履行合同通知书，要求移交商铺，按照原《委托招商协议》约定的租金标准支付商铺占用费用，双方未能协商一致。2022年5月田某具状起诉，要求公司腾交自己两个商铺，并按照每平米每月41.15元支付自2017年7月1日起至腾交商铺之日止的占有使用费以及违约金30338元，一审法院判令西安某公司向田某返还商铺，并参照其它商铺租金，按每月每平方米21元向田某支付占用费，驳回田某的其他诉讼请求。田某不服提起上诉。

裁判结果

商洛中院经二审审理认为，涉案两个商铺虽为业主田某所有，但西安某公司将案涉商铺整体经营管理，商铺采取统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的经营模式，从商业项目的整体看，涉案商铺已成为过道，不具备独立利用条件。案涉商铺委托租赁协议期满后，有半数以上业主与公司续签了委托租赁协议。虽然各业主系分别与公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但多数业主已续约的事实应视为已就商铺由公司经营事项作出有效的共同决定。在多数业主选择继续将商铺交由公司整体经营的情况下，若将少数商铺拆分返还，必然会破坏整个商场的结构，破坏商场统一管理的经营模式，不符合物的利用效益最大化原则，并损害其他大部分业主的利益，造成社会财富浪费。反之，只有继续对商场进行整体利用，才能最大限度地发挥其功能作用，维护大部分业主共同利益，故应参照大部分业主与公司签订的《委托租赁协议》，将涉案商铺由公司整体经营管理，涉案商铺不应返还给田某。关于商铺占用费标准的认定，由于多数业主与西安某公司续签了委托租赁协议，以统一价格将商铺继续交由公司经营管理，田某的商铺占用费标准也应比照大部分业主的租金标准确定。故依法撤销原判决，判处西安某公司从2017年7月1日起按每月每平方米21元支付田某商铺占有使用费至2023年12月31日；驳回田某的其他诉讼请求。

法官说法

物权的行使，不得损坏公共利益和他人合法权益。田某所有的商铺位于晨曦城商场，商铺需与其他商铺共同发挥使用功能。本案其他业主均以统一租金标准与西安某公司签订委托租赁协议，如单独返还田某所有的已成为过道的商铺，将破坏商场的整体经营，损害商场及其他业主的权益，且不能充分实现物的价值。商场商铺有整体出租的必要性，其使用方法及收益方式有着延续性，现田某起诉要求返还商铺，不利于其他业主的合法权益以及公共利益的实现，故不予返还。当前，由业主分别购买商铺，商场统一经营管理的经济形态极为常见，此种情况下，大多数业主的意思表示，对个别小部分商铺业主也有约束力，以便实现物的最大效用。（商洛中院）

通讯员：王倩

编辑：樊婧

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