蓝田法院：租客“表里不一”，房东该如何维权？

房屋租赁在日常生活中非常普遍，但不时会出现欠付房租及房屋的承租人和实际使用人不一致的情况,即有的承租人在租赁房屋后并未自己使用，而是交给第三人使用。此时，出现欠付租金等纠纷时，出租人应向谁主张权益，又该由谁来承担违约责任?

案例

王某在某小区购买了一套商品房，2016年将该房屋出租给张某，并与张某口头约定租金等租赁事宜，但双方未签订书面租房合同，后王某将房屋交由张某使用。直到2022年底，张某仅向王某支付了二万元租金，仍欠付租金六万元。王某多次催要后张某仍未支付租金，故王某诉至法院，要求解除与张某的房屋租赁合同，并要求张某支付所欠租金及房屋占用费。

经法院审理查明，张某系甲公司股东，其租赁该房屋后将房屋用于甲公司的日常经营，其自身并未使用该房屋，并主张应由房屋实际使用者甲公司承担欠付房租义务。王某对房屋实际由甲公司使用的情况并不知情。

裁判结果

法院审理后认为，原、被告之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但在案证据足以证明原、被告之间已成立了房屋租赁合同，该合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。

法院最终判决解除双方的房屋租赁合同，并由张某支付所欠租金及房屋占用费。

法官说法

实践中，房东将房屋出租后，承租人由于各种原因欠付房租的情况时有发生，对此房东应向承租人主张权益。因为在租赁合同生效后，房东履行了交付房屋的义务，在无其他特殊情况下，承租人欠付房租，根据《民法典》第一百一十九条规定的合同相对性原则，房东应向承租人主张权益。上述案例便是这种情况，房东在起诉前并不知晓房屋实际使用人的存在，且之前均是承租人张某直接向房东王某交纳租金，故法院依法判决由张某承担相应责任。

当然，在日常生活中也会出现承租人承租房屋后将房屋交由第三人实际使用，由实际使用人向房东交纳房租的情况，如果是此种情况，在房东知情且未提出异议的情况下，从民事权利、义务相对性及公平原则出发，出租人可向实际使用人主张权益，并由承租人承担一定的补充责任。因为承租人租赁房屋后将房屋交给实际使用人，实际使用人直接向房东交纳房租即实际使用人独立承受了租赁合同的全部权利和义务，房东对此未提出异议，在此情况下，租赁合同的承租人一方实际已变更为实际使用人，在实际使用人与房东之间实际上成立了新的房屋租赁合同，实际使用人亦应承担租赁合同的违约责任。此时，承租人在未解除与出租人的房屋租赁合同前应根据其过错承担一定的补充责任。

法官提示

在房屋出租时，无论租赁时间长短，双方应尽量签订书面的房屋租赁合同，在合同中对租赁房屋的用途、使用人、是否可以转租、租赁时间（最长时间不得超过20年）、租金及押金的支付、物业费交纳、房屋维修、装修事项、交接清单、违约责任等进行明确的约定，在出现纠纷时通过合法渠道解决，才能将可能面临的风险降到最低，亦能在出现纠纷时最大限度的维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

作者：马宁

编辑：刘一笑