普法时刻 | 非同村村民达成的涉及宅基地使用权流转的房屋买卖合同无效

2021年4月初，原告阿伟欲在B村购买一套房屋，经他人介绍与被告阿立相识并与阿立达成了口头的购房协议。双方约定，阿伟购买阿立位于B村的房屋一套，房屋价款21万元，阿伟先预付1万元，剩余价款在2021年底支付10万元，在2022年底再支付10万元。随后，阿伟通过微信向阿立转账1万元。2021年9月，阿伟随阿立前往实地看房发现房屋有漏水现象，同时房屋后边的山体有垮塌和巨石滚落的危险，阿伟认为案涉房屋不具备交付条件遂不愿购买此房并要求阿立返还1万元定金。阿立则认为房屋漏水和屋后山体垮塌是在阿伟第一次看房并达成购房协议后因自然原因造成的，并非自己违约，反而是阿伟因自身原因不愿购买房屋构成违约，故不同意返还1万元定金，双方协商不成，阿伟诉至法院要求阿立双倍返还定金。庭审中查明，阿伟系A村村民，阿立系B村村民，案涉房屋所用的宅基地系阿立从其同村村民小海处转让所得，但是至今未办理宅基地变更登记手续。

法院经审理认为，根据“房地一体”的流转规则，农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用权的流转。案涉房屋所使用的土地是B村村集体的宅基地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地作为农民集体所有权性质的一种土地，其使用权的取得有特殊的身份限制，即仅限于本集体经济组织成员，故而非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，本案原告并非案涉房屋所在的村集体经济组织的成员，其与被告达成的房屋买卖合同因违反《土地管理法》有关宅基地的效力性强制规定而无效。其次，定金合同的效力从属于主合同，主合同无效则定金合同也无效，即定金罚则的适用以合同有效为前提，因案涉合同无效，原告要求被告双倍返还定金不应支持，被告因该无效合同取得的1万元，构成不当得利，应予返还，故法院依法判决被告返还原告1万元。宣判后，原、被告均未上诉，判决已生效。

法官说法：虽然我国法律并未限制或禁止买卖农村房屋，但是农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转，而《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地…”可见，农村宅基地使用权在不同集体经济组织成员间是被禁止流转的。同时《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”故本案原、被告达成的农村房屋买卖合同因违反《土地管理法》而无效。而依据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还…”的规定，合同无效后被告取得的1万元应返还给原告。

供稿：镇巴县人民法院

作者：张艳、杨振东

编辑：郑黎波