普法时刻 | 出租人未提供消防验收文件，承租人能否解除合同？

近日，汉中市南郑区人民法院审理了一起国内某知名零售企业提起的租赁合同纠纷案件，通过审理驳回了该企业解除合同的诉讼请求，优化了营商环境，保障了守约企业的正常生产经营，维护了守约企业的合法权益。

[基本案情] A公司系国内知名的从事农副产品、生鲜食品、日用品等零售业务的企业。2021年11月，B公司与A公司签订《租赁合同》，约定B公司将其承租的建筑面积为2680平方米的营业场地转租给A公司，用于A公司经营超市，租期八年，合同总价款750余万元。合同同时约定，B公司须向A公司提供办理营业执照的相关文件，物业产权证明、物业消防年审证明（一消）含图纸等；若一方处于非正常经营或破产、停业状况的；一方资产或商品被查封、扣押或被法院执行导致无法继续经营的，另一方有权解除合同。

合同订立后，A公司向B公司预付租金440000元。2022年1月，B公司向A公司发出《交房通知》，将案涉场地交付A公司使用，A公司签署了相关交接手续，且在《房屋租赁交接项目》表中，确认消防一验已经过关。受领房屋后，A公司一直未对租赁房屋进行装修，也未向相关部门办理消防许可证及营业执照。2022年5月，B公司两次向A公司发出函件，表达可派专人协助A公司办理营业执照和消防许可证之意愿，并承诺如因一消导致A公司不能正常开业，愿承担一切责任，函件中亦将办理前述证照所需资料列明。2022年6月，A公司以B公司未按合同约定提供产权证明、消防年审证明文件等资料，以及B公司已被列为失信被执行人，A公司继续经营有重大风险为由，向B公司发出公函要求解除合同，B公司不同意解除合同，双方由此发生争议，A公司作为原告将B公司起诉至汉中市南郑区人民法院。

[法院裁判]汉中市南郑区人民法院经审理后认为，一、关于产权证明。案涉租赁场地系被告承租后又转租于原告，原告在订立租赁合时明知该情形，现在又要求被告提供产权证明，显然违反诚信原则。同时，《民法典》只在承租人未经出租人同意转租的情形下，赋予出租人解除合同的权利，原告作为次承租人，并无法定解除权。故原告现以被告未提交产权证明为由主张解除合同并无依据。二、关于消防证明。出租人的合同主义务是将租赁物交付承租人占用、使用、收益。本案被告已按合同约定的时间和方式将案涉租赁场地交付给原告，该场地处于可供原告占用、使用的状态，被告已经履行作为出租人的主要义务。合同第六条是对办理证照时被告需向原告提供相关文件的约定，属于出租人的附随义务，被告违反该条约定并不导致租赁合同目的不能实现，不符合法定的合同解除条件。同时，原告签署交接文件时，已确认案涉租赁场地的一次消防验收已经通过，则二次消防验收应是作为承租人的原告，依照消防及行政主管部门的要求，提交相关资料申请办理。现被告愿意协助原告办理相关证照，并承诺对因无法办理证照造成的损失承担责任，原告在既不向相关部门申请办理证照，又未举证证明确因被告违约而无法办理证照的情况下，仅凭自身对未来风险的预估，要求解除合同缺乏事实及法律依据。三、关于被告被列为失信被执行人。本案被告虽被法院列为被执行人，但并无证据证明案涉租赁场地已被法院查封、扣押或执行导致无法使用，故上述情形并不影响原告对租赁物的使用、收益，亦不符合《租赁合同》中约定的合同解除条件。综上，判决驳回A公司要求解除合同的诉讼请求。

[案件后续]一审宣判后，原告A公司不服提起上诉。汉中市中级人民法院二审经审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，最终驳回了A公司的上诉，维持原判。

[法官说法] 合同解除是指合同成立以后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系消灭的行为。合同解除分意定解除（或称约定解除）和法定解除两类。法定解除只适用于预期违约、不可抗力致合同目的无法实现、迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、迟延履行债务或违约行为导致合同目的无法实现等情形。合同一旦订立，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同，此系合同双方应共同恪守的法定义务，任何一方都不能随意主张解除。

审核：姚启明

编辑：翟力强

栏目协办：北京浩天（西安）律师所 蔡燕