【法官说法】“大租客”“小租客”、房东分别解除合同，押金退还怎么办？

案情回顾

原、被告双方于2019年签订了一份合同，约定被告将一间商铺交于原告使用，租赁时间为三年。租赁期内被告享有优先使用权，合同签订时被告收取了原告2000元押金，因被告与原房东提前解除合同，原告随后也与被告提前解除合同，该押金未退还原告。原告要求被告退还押金，被告辩称自己已经向房东支付了违约金，且被告与房东提前解除房屋租赁合同未享受与原告约定的优先使用权。

法院调解

案件经本院调解，双方当事人自愿达成调解。原房东因该房有扣除被告违约金，被告王某同意退还原告张某1000元。同时作为租客的原、被告双方均与房东签订了房屋租赁协议，作为“大租客”的被告与“小租客”的原告双方另行约定的优先租房使用权，被告为了保证自己在原告退房时优先使用该房屋，收取了原告的押金。该行为在一些实际商业习惯中确实存在，但作为“大租客”的一方已经提前解除了与房东的租房合同，随着这份主合同的解除，原、被告双方的从合同也随之消失，被告收取的押金也应当返还。

典型意义

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，房屋承租人享有的优先承租权，该项权利是《民法典》将租赁期限届满之后承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权更明确的体现出来，并法定化。这项权利也是在适应社会商业发展中提炼出来的规律，既有利于房屋租赁市场的稳定，也能从一定程度上保证人们的居住权利，照顾中国人安土重迁的传统理念。优先承租的权利需要租赁双方达成合意，承租人在租赁合同履行期届满后，在同等条件下优先承租的权利，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。优先承租权出现在《民法典》合同编中是一种债权，相比较物权适用起来更便捷，规范的是租赁合同市场秩序。

在本案中，双方约定的优先权利类似于优先承租权，但是并不是出租方与承租方之间的合意达成，而是同为承租方的两方当事人达成的优先承租权。《民法典》第七百三十四条约定的承租人优先承租权，有三个条件第一是租赁期限届满，也即该项权利是在房屋租赁届满之后，是一种对未来的期待权利。第二是出租人有意愿继续出租房屋。第三是房屋承租人要以同等条件承租。即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是该条款利益平衡和维护公平正义的体现。这也说明优先承租权也是需要衡平出租者的权益，在本案中如果两方当事人仅仅以自己的约定来讨论这个优先承租权就像是“无根之树”，被告一方已经提前解除了与出租方的房屋租赁合同，何来之后的优先承租权。因此两个承租人之间的优先承租合同也不攻自破，约定的“押金”也该悉数奉还。

《民法典》中的优先承租权的设定，是为了保障人民群众的居住安定，商业市场的稳定发展。这也是我们适用优先承租权的根本目的所在。

法院调解

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

责编| 翟力强