西安雁塔法院：关于租房那些事

生活中

因为房屋租赁问题引发很多纠纷

大家对于退租也有很多疑惑

让我们一起看看

法官是如何解决一场退租风波的

案情回顾

小王经中介公司介绍租赁了小李位于西安市雁塔区的房屋，双方签订了《西安市房屋租赁合同》，对租赁期限、房屋租金、支付方式、违约责任等作出约定，但后期双方因退租问题发生了纠纷。

小王称，小李在租赁期间内停止出租，收回房屋，并收回钥匙。于是，小王向小李发送《解除合同通知函》，正式通知解除合同，并主张退还押金与租金，但小李一直未退还。小王遂将小李诉至法院，要求解除合同，并要求小李退还租金、押金及支付违约金。

小李称，收回钥匙是因为小王提出要求提前退租，并将钥匙交还，小王在合同期内单方提出退租属违约，需承担违约责任，故提出反诉要求小王赔偿违约金及房屋空置费用。

法院审理

经法院审理查明，租赁期间内，小王提出退租并期望协商退还一半押金，双方就退还押金数额无法达成一致，物业公司出具证明称，案涉房屋于双方最后一次协商当日申请房屋空置。

法院认为，小王在租赁期限内通过微信告知小李其要提前退租，小李虽未明确表态，但从中介处取回钥匙的行为明确表示其同意提前退租，故法院确认双方签订的《西安市房屋租赁合同》已解除。小李虽同意小王提前退租但不代表小王不存在违约行为，小王提前退租根据合同约定属于违约行为，故小王应向小李支付违约金。

因小王已缴纳押金，根据合同约定，押金可以抵扣承租方应承担的费用及应承担的违约赔偿责任，故小王无需向小李支付违约金，小李亦无需向小王退还押金。

关于小李主张的房屋空置损失，合同约定了小王退租需支付一个月的租金，并未约定小王提前退租需提前多少天告知，小李通过收房的行为明确表示同意小王提前退租，小王亦依照合同约定承担了提前退租的违约金，现小李要求小王承担房屋空置期间的租金损失，法院依法不予支持。

法官说法

雁塔法院高新法庭 雷君法官

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在双方协商一致时，可以解除合同，但合同因违约解除，违约方需承担违约责任。在合同履行中产生争议时，双方均应充分遵守公平与诚实信用原则，积极协商，主动沟通。退租后，也应严格按照合同约定履行权利义务，减少双方损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

编辑：马宁

审核：姚启明