普法时刻 | 一房二卖，房屋归谁所有？

在房产交易中，不动产登记的缺失往往成为引发所有权争议的根源。当同一房产进行数次交易，且未依法进行登记时，如何界定各方权益？

基本案情：王某有一处未办理不动产登记的房屋，后与张某达成口头协议，约定张某购买该房屋且张某支付了部分款项。次年，王某又将该房产以合理价格出售给了李某，并签订了房屋买卖合同，李某支付全款后搬入该房屋居住。张某得知该消息后，与李某就房屋所有权产生争议，二人遂将王某诉至法院。

法官说法：根据《民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上以登记为生效要件。由于王某的房产未进行正式的不动产登记，因此在法律上并未完成物权的设立。本案中，王某在未办理不动产登记的情况下，先后与张某和李某就同一房产达成了不同的交易协议。王某与张某之间的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。但因王某与张某未能完成不动产登记，无法对抗善意第三人。李某在不知情的情况下与王某签订了房屋买卖合同，支付了全款且实际占有了房屋，因此王某与张某之间的协议无法对抗善意第三人李某。对于张某与王某之间的口头协议及已支付的部分款项，王某应承担相应的违约责任，退还张某已支付的款项并支付相应的利息或赔偿金，但张某不能因此取得房屋的所有权。李某通过支付全款并与王某签订书面合同方式，完成了房屋买卖的主要交易程序，因此应被认定为房屋的合法所有人。王某需协助李某完成不动产登记手续，并将房产过户至李某名下。

法官提醒：在不动产交易中，尽量签订书面合同，明确双方的权利义务，减少因口头协议带来的纠纷和不确定性。同时，对于买卖双方而言，应充分认识到登记的重要性。不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过依法登记才能发生效力，因此要及时办理过户登记手续，以确保自身权益得到法律的有效保护。在交易过程中，无论是付款凭证、交易记录还是其他相关证据，都应妥善保管，以便在发生纠纷时维护自身合法权益。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百三十二条：处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

供稿：城固法院

作者： 王少琦

编辑：赵佳欣

审核：姚启明