普法时刻 | 约定的违约金过高，是否有权予以调整？

业主未按物业服务合同约定支付物业费，物业公司是否有权主张违约金？近日，城固县人民法院调解了一起物业服务合同纠纷案件。

基本案情：被告张某系某小区的业主，其购买的房屋建筑面积为95.78平方米。2018年4月，张某与某物业服务公司签订了一份《前期物业服务合同》及《补充协议》。约定：由该物业服务公司向张某提供物业管理服务，合同期限为交楼起至与物业服务公司签订新的《物业服务合同》止。《前期物业服务合同》第六项约定，若被告违约，未及时支付物业费，应按照合同约定每日缴纳千分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定为被告张某所在的小区提供了物业管理服务，但被告从2022年1月开始没有缴纳相关费用，故原告诉至法院，要求被告支付物业管理费合计2911.71元及违约金4650元。

法官说法：本案系物业服务合同纠纷，原告按照《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定要求被告缴纳2022年1月1日至2023年11月30日的物业管理费2911.71元，有事实和法律依据，应予支持。同时，根据《前期物业服务合同》以及《民法典》第五百七十条之规定，原告有权要求被告支付因逾期交付物业费的违约金，但原被告之间的合同计算出来的违约金数额明显过高，根据《民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，法院有权综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益损失等因素，兼顾公平和诚信原则，对违约金予以适当调整。

本案中，考虑到物业服务公司与业主之间系长期合作关系，如果不能从根本上化解矛盾，仅凭一纸判决，并不能达到案结事了的效果，为此承办法官与双方当事人进行了充分沟通并组织了调解。经调解，被告张某表示认可物业公司已向自己提供了物业服务，仅仅是在物业服务的质量方面存在不满，物业公司也表示会积极了解业主的需求，提升物业服务质量。最终，原被告双方达成一致意见，由被告张某立即支付物业管理费2911.71元，原告物业公司放弃违约金的诉求，并撤回起诉。

相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

供稿：城固法院

审核：姚启明

编辑：翟力强