普法时刻︱业主怎样才能换掉不满意的物业公司？

【案情回顾】

2020年10月，A小区业委会在没有通知全体业主的情况下，与B物业公司签订了物业服务合同，更换了原来的物业公司，但是B物业公司并不靠谱，小区公共设施损坏、空气污染、安全防盗、乱搭乱建等现象频发，而B物业公司只在每个月收取物业管理费时才会准时出现。于是小区业主刘某某、姜某某于2021年2月将业委会告上法庭，请求法院判令撤销业委会作出的更换原物业公司和选聘新物业公司的两项决议。

【法官说法】

“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”均属民法典规定的业主共同决定事项。“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。决定上述事项，“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。本案中，小区业委会没有召开业主大会，其程序就违反了法律规定，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。

【法条链接】

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

供稿| 珲春林区基层法院

作者| 葛钰瑶

编辑| 李娟

审核| 姚启明

栏目协办| 北京市中闻（西安）律师事务所律师 杨云亮