普法时刻 | 定金变成意向金 损失究竟谁承担？

中介公司：闵某委托我司出售其房产一套，意向客户付某委托我司代其与闵某签订《定金协议》，我司将付某支付的5万元转账至闵某账户后，客户付某决定放弃购买房屋。经法院判决，由我司向付某退还意向金5万元。我司已将5万元退还付某，但闵某却拒绝向我司退还5万元。

闵某：我收取的是定金，不是意向金，我支付中介公司中介费10万元，中介公司同样也要对自己的行为负责，不能因为中介公司自己操作失误，未能成功将意向金转为定金，就让我来承担责任。

案情简介

2022年，购房者付某将中介公司诉至法院，要求中介公司退还购房意向金5万元。中介公司在该案中抗辩付某和房屋所有权人闵某均同意将定金5万元暂由中介公司保管，该5万元系定金，并非意向金，并提交《定金协议》予以证明。法院经审理认为，中介公司提交的《定金协议》抬头载明买受人并非客户付某，而是付某亲戚宋某，落款处亦显示系中介公司工作人员孙某代宋某签名，付某对此不予认可，中介公司未提交充足证据证明付某同意将其已付的意向金5万元转为定金。因此法院认定中介公司以《定金协议》约定不予退还付某5万元的抗辩意见不能成立，判决中介公司退还付某意向金5万元。

中介公司依据上述判决将意向金5万元退还付某后，要求出卖人闵某退还其5万元遭拒，因此将闵某诉至法院。

法院审理

法院经审理认为，闵某委托中介公司出售房屋，根据已生效判决查明的事实及现有证据可知，中介公司本应在征得付某同意后按照合同第十条“此定金协议将采取扫描件远程签约并回传”的约定方式促成买卖双方签订《定金协议》，但其员工孙某在《定金协议》落款处代买方宋某签字，且无有效证据证明付某同意由中介公司员工孙某代为签订《定金协议》，导致该《定金协议》未在前案被法院认定，中介公司对此负有重大过错。

此外，闵某、中介公司两方在《定金协议》签字，说明该两方同意受该《定金协议》约束，且中介公司提交的转账截图附言为“定金转出”，进一步说明其在履行该《定金协议》，闵某签订该《定金协议》的目的之一即收取定金已实现。

现中介公司已按照生效民事判决向付某履行退款义务，其要求闵某退还5万元，显然会造成闵某损失，而该损失是因受托人中介公司的重大过错造成的，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条及第九百二十九条第一款之规定，闵某可因受托人过错造成其损失请求中介公司赔偿，亦说明中介公司不能将己方过错造成的后果转嫁给委托人闵某，故对中介公司的全部诉请，法院依法不予支持。

法官说法

案涉中介公司作为专业的房屋买卖中介机构，在未与支付意向金的付某确定最终买受人姓名并取得付某及最终买受人相应授权的情况下，自行确定买受人为宋某并代宋某在《定金协议》上签名，亦未按照《定金协议》之约定促成交易双方通过扫描件远程签约，造成买卖双方对该5万元系意向金还是定金的性质存在不同理解。中介公司在前案中陈述该5万元系定金，在后案中又陈述该5万元系意向金，均是因为中介公司在提供服务过程中存在过错，因此造成的损失应由其自行承担，而不能将后果转嫁至闵某。

二手房买卖由中介机构居间交易已成为市场常态，中介机构具有专业知识，熟悉相关政策及业务，如果规范经营，发挥好缔约媒介作用，有助于提高交易效率。中介机构从事房地产经纪活动，应当诚信经营、勤勉从业，用专业知识和业务经验服务买卖双方，做好缔约桥梁。

法条链接《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第九百二十九条 有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。

编辑：赵佳欣

责编：马宁

审核：姚启明

普法时刻栏目协办：北京市中闻（西安）律师事务所律师 杨云亮